不動産登記は、法務局にある登記簿に不動産の権利関係を記録する制度になります。土地や建物といった不動産は、社会生活上とても重要な財産ですから、権利の所在・移転・内容を明らかにしておく必要があります。
それが不動産登記になります。いわば登記は不動産の履歴書と言っていいでしょう。今回は、「これだけは知っておきたい！」登記手続きの基礎知識を紹介していきたいと思います。
不動産を買おうとする人は、登記簿を見ることによって不動産の状態や権利関係を知ることができ、安心して取引ができるので、基礎知識を押さえておきましょう。
登記簿には何が記載されているのか?
不動産登記簿は、全ての法務局で磁気ディスクに保存されています。登記簿には「土地登記簿」「建物登記簿」があり、土地の場合は一筆ごとに、建物の場合は一個の建物ごとに別々に編成されています。
登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」という三つの部分で構成されています。
表題部
不動産の所在と物理状態・内容が記載されています。土地の場合には所在、地番、地目、地積、登記の原因・日付が記載されています。建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造、延床面積、登記の原因・日付が記載されています。
甲区
不動産所有権に関する事項が記載されています。所有権に変更があった場合の原因と日付、所有名義などが載っているので、ここを見れば所有権の変動が確認できます。
乙区
地上権や抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が載っています。ここを見れば利用権や担保権の有無などが確認できます。
登記簿を見る方法
登記簿見るには次の３つの方法があります。今回はこの３つの方法について紹介していきたいと思います。
法務局での閲覧
これまで、法務局で登記簿を見る方法として登記簿を直接「閲覧する」という方法がありました。しかし、すべての法務局で登記簿がバインダー式の紙の物から磁気式ディスクへとコンピューター化されたため、直接登記簿を閲覧することはできなくなりました。
その代わり、「登記事項要約書」を請求することが可能です。これは、当該不動産に関する現在の権利関係など、一定の登記事項が記載された書面になります。文字通り登記事項要約書であって、不動産に関するすべての事項が載っているわけではないので注意してください。
インターネットによる閲覧
これは法務局が保管する登記情報を、インターネットを利用してパソコンなどの画面に表示する有料サービスになります。正式には「インターネット登記情報提供サービス」と言います。
自宅や事務所のパソコンで登記情報を確認できる、非常に便利な制度になります。
ただし、閲覧できる情報はコンピューター庁の保有する情報に限られ、当該不動産に関する全ての情報ではないので注意してください。
利用方法は２通りありますが、どちらも「インターネット登記情報提供サービス」にアクセスして行います。
１つは、前もって財団法人民事法務協会に利用者登録をし、利用者識別番号【ID】とパスワードをもらっておいて、必要な時に閲覧する方法になります。個人の場合、登録費用は300円、閲覧時には情報の内容により500円程度の利用料がかかります。
もう一つは、「一時利用」と言って前もって利用者登録をせず、閲覧時にクレジットカードの即時決済により利用する方法になります。
登記事項証明書の取得
登記事項証明書は、法務局に記載された事項を証明する書面のことになります。不動産登記簿が磁気ディスクへとコンピューター化したことに対応して、登記簿の閲覧に変わり登場した制度です。
登記事項証明書は、直接法務局に行って取得するほか、郵送という方法もあります。
登記手続きの２つの方法
新不動産登記法の中心となるのは、オンライン申請システムです。これを利用することにより、行政機関の窓口に出向くことなく、自宅やオフィスなどからインターネット経由で申請・届出や公文書の取得が可能となります。
一方、オンライン申請システムの導入に合わせて、従来までの書面申請を廃止すると、かえって利用者の利便性を損なうため、現在も書面による申請・届出も、これまで通り行えます。
登記までに用意する書類
売主が用意する書類
① 登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証は、オンライン化されていない法務局で、登記が終わった時に登記所から登記名義人に交付されていた書類になります。登記移転という所有者にとって不利益となる事項を申請する意思があるかを確認するために必要とされています。
今後、登記済権利証は交付されず登記完了証が交付されますが、登記済権利証は、今後とも必要書類として利用できます。
登記識別情報は、申請者本人を確認する手段として、登記名義人となる申請人に、登記物件とその内容を登記所から通知する情報になります。
② 印鑑証明書
申請書や委任状の印鑑が本人の真意によって押された真正なものであることを証明するために必要とされます。有効期限は発行後３ヶ月以内になります。
③ 固定資産税評価証明書
登録免許税や不動産取得税の算定の基礎となるのが、固定資産税評価額になります。そして、これを証明するのが固定資産税評価証明書です。税務署ではなく、市役所や区役所で交付してもらうことが可能です。
④ 委任状
売主が、登記手続きを買主や司法書士に委任する場合に必要になります。
買主が用意する書類
① 登記原因証明情報
登記原因証明情報とは、売買や相続のような登記の原因となった事実や行為、それによって権利変動が生じたことを証明する情報になります。
例えば、売買による所有権の移転の登記では、契約の当事者・日時・対象物件、売買契約の存在と当該売買契約に基づき所有権が移転したことを売主が確認した書面・情報のことになります。
売買契約書のほか、売買契約書の写しに売主が記名押印したものや、登記原因を記載した報告書に印紙が記名押印したものも含まれます。
② 住民票
架空名義で移転登記されたり、誤った住所に登記されたりすることを防ぐために必要となります。
③ 委任状
登記申請を司法書士に委任する時に必要になります。
まとめ
不動産登記は日常生活ではあまり耳にすることはないと思います。ですが、最初に言ったように不動産登記は「履歴書」と考えています。
今回の登記手続きの基礎知識を少しでも理解していただけると幸いです。最初は難しいと思いますが、まずは簡単な登記簿の確認方法、登記簿に何が記載されているかだけでも、覚えると良いと思います。