昨今では、サラリーマンの不動産投資が注目されています。利用するあてのない物件を持っているなら、賃貸にして家賃収入を得たいと考える人は多いと思います。
しかしそのような人のほとんどは、家賃収入のメリットばかり見てしまい、デメリットやリスクについてあまり考えていないかたが多いです。
今回は、賃貸に出して後悔することがないように、メリットだけではなくデメリットも紹介していきたいと思います。今回は、メリット・デメリットそれぞれ３つずつ紹介していきたいと思います。
メリット1 家賃収入が得られる
当たり前のことですが、賃貸経営の最大のメリットは家賃が毎月入ってくることです。給与以外に毎月の安定的な収入があれば、家計もだいぶ楽になると思います。
貸す物件が分譲マンションや土地付き一戸建て住宅なら、キッチンなどの設備機器のグレードが高く一般の賃貸専用に作られた住宅と比べて人気があるので、賃貸を高めに設定することが可能です。
また、ファミリー向けの間取りの物件は、ワンルームなのに比べて、入退去のサイクルが比較的長いので、安定した経営できるというメリットもあります。
メリット2 節税になる
自分の物件を賃貸に出すことで、所有するためにかかっていた費用を経費として計上することができます。経費のぶんだけ所得を圧縮できるので節税になります。
賃貸に出した場合の経費 （金額の目安）
固定資産税（固定資産税評価額の1.4%〈標準〉）
都市計画税(同0.3%〈最大〉)
建物にかかる火災保険料(木造延べ床面積100平方メートルで約2万円／年間）
入居者を見つけてもらう際にかかる費用（賃料の1ヶ月分相当）
専門の管理業者へ委託した場合の定額費用（賃料の3～5%／月々）
入居者の退去時にかかるリフォームや、設備の老朽化などによる修繕・交換費用（10万円～広さに応じて）
マンションの場合の修繕積立金や管理費を経費に含まれる（金額は建物の広さおよび規模により変わる）
退去した場合、次の入居者が決まるまでの期間は収入がない。（概ね築10年以内で年間空室率10%、20年以内15%、20年超で20%）
初期の賃料は経過年数と共に少しずつ暗くする。（概ね築後毎年パーセントずつ下落）
経費なるものとしては、住宅ローンの金利、不動産管理会社に支払う管理費などもありますが、上記に挙げた以外にも、様々な経費がありますので、参考にしてみてください。
メリット3 戻る家がある
今は空き家になっていても、いずれ住む可能性があるのであれば、一時的に賃貸に出すというのは魅力的な選択肢になります。
例えば、親が介護施設に入ってしまい、自宅に帰る目処が立たない場合、自宅に帰れないのなら売って介護資金に充てるという考え方もあります。
しかし、一時的に賃貸に出す方法なら売却せずに済みますし、空き家にしておくよりも家賃収入が得られるのでお得になります。それに、「戻る家がある」という事実は、親にとっても希望になると考えられます。
また、もし親の自宅を賃貸に出している間に親が亡くなって、その家を相続する事になった場合には、相続税の節税になります。
専門的で分からないと思いますので、簡単に説明します。理由としては、賃貸住宅を相続する場合、相続税の評価額が圧縮されるからです。おおよそになりますが、2割くらい評価減になることが多いと思います。
デメリット1 空室
今後、日本の人口が減っていき、空き家の増加が懸念されるなか、必ず想定しておかなければならないのが空室のリスクになります。
都市部にあっても、立地条件によってはなかなか入居者が決まらない賃貸住宅もあります。空き家率が高い地域では、空室リスクもそれだけ高くなります。
また、賃貸住宅では一度入居した人は平均4年で退去すると言われています。ただ、これは平均なので、それよりも早い期間で退去する場合もあります。
空室の間は当然、家賃収入が入ってきません。一方、ローンが残っている場合にはローンの支払いがあるため、赤字になってしまいます。1、2ヶ月の赤字なら耐えられるかもしれませんが、立地によっては半年や1年の空室も覚悟しなければならず、そうなると経済的に耐えられなくなる人も多いと思います。
所有物件を貸しに出そうとしている場合には、物件のあるエリアの空室率がどれくらいになるのか。賃貸需要あるのかなと不動産会社に確認してみる必要があると思います。
デメリット2 家賃の下落
空室と話が重なりますが、日本の人口は減少が始まっています。都市部の世帯数もピークを迎えると思います。その結果、空き家は増え続けると考えられます。
また、誰もがインターネットで適正な家賃相場を知ることができるようになり、入居者が家賃の値下げ交渉することも当たり前になってきました。
ですので、「これから家賃が上がっていく要素はあまり高くないと思ってもいい」と思います。都心の好立地な物件は別として、すでに地方の賃貸住宅では激しい価格競争が始まっているのが現状です。
もし賃貸を出すなら、「家賃は下落するもの」という意識で臨んだほうがよいと私は考えます。立地や物件によって異なりますが、最低でも1年間で1%、10年間で10%下落することを想定する必要があると考えるといいと思います。
デメリット3 思いがけない出費
家賃収入が丸ごと利益になるわけではありません。不動産管理会社に払う管理委託費、修繕費、火災保険、固定資産税など、先ほど紹介したように賃貸経営に様々な費用がかかります。もしローンが残っていれば毎月の返済もあります。
特に修繕費は、突発的に発生し、大きな額になることもあります。賃貸住宅としての競争力を維持するためには、定期メンテナンスは切っても切れない縁になります。
修繕しないで、そのまま放置していた場合クレームの原因になることがあるので、維持費は大きく見積もっていても良いと私は思います。
まとめ
今回のメリット・デメリットを踏まえながら、綿密に収支計画を立て、投資としての効率が高いと判断できたなら、賃貸を経営して家賃収入を得るのもいいと思います。
収支計画を立てた上で、投資効率や手間など総合的に考えて、自分が住まない場合は「賃貸に出す」「家を売る」「空き家のまま維持管理する」を判断して、自分に合った答えを出すといいと思います。