新しい家の住み替えや他の土地への移住など、これから自宅を売却する機会が来る可能性も少なくはないと思います。その時に、「家を高く売りたい」と誰しも考えると思います。
また、今住んでる家を売却して、その売上で昔の住宅ローンを返済し、新たなローンで新居を買うと言う「住み替え」などを考えてる人もいると思います。
家を売るのと家を買うのは、似ているように見えて違う点が多いです。今回は家を売る際、損をしないための基本を7つ紹介していきたいと思います。
この基本の7つ覚えておくことで、多少なりと家を売る際に得をするかもしれません。
目的で変わってくる不動産売却方法
家を売る際、「単純売却」と「買い替え」の大きく２つに分けられます。そしてその２つをさらに分類することができます。基本の7つ紹介する前に４つの売却方法のメリット・デメリットを簡単に説明していきたいと思います。
単純売却
物件の売却方法は、「仲介」と「買取」の２つがあります。不動産会社に買い手を探してもらう方法を「仲介」と言います。不動産会社に直接売ることを「買取」と言います。
「仲介」
・物件を相場の適正で販売できる。 ・売却に時間をかけられる。
・希望期間内に売却できないこともある。 ・不動産案内の手間がかかる。 ・仲介手数料がかかる。
「買取」
・希望期間内に売却できる。 ・不動産案内がない ・仲介手数料が不要
・適正価格により安めの売却になる。 ・物件によっては買いたたかれることもある。
買い替え
住居の買い替えで物件を売却する場合、売却と購入を同時に進める「買い先行」と売却が終わってから新居を探す「売り先行」の２つの方法があります。どちらも一長一短です。
「買い先行」
・新居探してから売却できる。 ・売却後の仮住まいの家賃負担がない。
・新居購入予算が決めにくい。 ・物件の値下げを迫られるリスクがある。
「売り先行」
・新居購入予算を確定できる。 ・売り急ぎのための値下げがない。
・新居購入までの仮住まいの家賃が発生する。 ・ゆっくりと新居を探す時間がない。
基本１ 売却価格の金額感をつかんでおく！
不動産会社へ売却相談に行く前に、持ち家の売却価格の相場を大まかに知っておくと、後の査定額の判断材料にもなります。不動産取引の実績は国交省のサイトで確認が可能です。価格は物件の状況でも変動するので参考程度ですが、確認して損はないと思います。
「不動産取引価格情報検索」で自宅近隣の販売実績を探してみましょう。分譲住宅なら同じ地区の取引を見つければ、それほど誤差のないかかと言ってもいいでしょう。
基本2 物件の査定は複数社に依頼
売却物件の査定は、成約・売却事例をもとに机上で算出する「簡易査定」後、実際に訪問して見定める「訪問査定」を経て最終的な提示額が決まります。査定額は不動産会社によって変わるので、必ず複数社、しかも大手・地元といったタイプの異なる会社に依頼することをお勧めします。
査定額は、あくまでも査定です。訪問査定の結果が出揃うと、いよいよ売却活動のパートナーとなる不動産会社を決めることになるのですが、この時査定額の高さで選ぶのは早計になります。
相場とかい離している場合、売れ残って大幅な値下げを強いられることもあります。ですので金額を吟味して慎重に選ぶことが大切になります。
基本3 媒介契約の違いを把握しておく
不動産会社に物件の売却を依頼する際、必ず結ぶのが「媒介契約」になります。この契約の締結によって不動産会社は売買契約成立までの努力を約束することになっています。
媒介契約には物件の露出と報告義務の違いで3種類ありますが、物件の露出【多くの買い手に見られる】ことを考えれば、専任媒介を選ぶのが一般的になります。
なお、購入時には媒介契約は結ぶが、目当ての物件を決めずに相談に来る人は少なく、売却時ほどの重要性はあまりありません。
基本4 売り出し物件に関する情報で知っていることはすべて申告する
物件の状態は売却価格に影響を与えるため「悪いものは隠したい」と思うのが、一般的な考えだと思います。ですが、嘘をついたところでバレてしまえばトラブルの種になるだけです。「物件報告書」や「付帯説明書」は自分が知っている情報を包み隠さず全て書いておくことが良いと思います。
付帯設備表(例)は、不動産に付帯する設備【給湯器やエアコン、物置など】の有無を申告する書類になります。【有】と申告した物が壊れた場合、引き渡しまでに修理する義務が発生します。
物件状況報告書(例）は、建物の瑕疵状況や土地の境界、周辺環境の情報を記載するものになります。瑕疵状況に虚偽があると大きなトラブルになるので、必ず嘘偽りなく記入しましょう。
基本5 不動産案内はいい物件と思われるようにする
不動産案内では購入予定者にどれだけ好印象を与えられるかが重要になります。買い手目線で物件の長所を説明する、部屋を整理整頓して綺麗に見せる、日照や照明を使って明るく広く見せるなど、最大限の尽力をすることが大切です。
「そんなのわかってるよ」と思う方もいると思いますが、気づかずに不動産案内時に NG な行為をやっていることもあるのです。
「買い手と直接交渉」「不確定要素を伝える」「買い手側の不動産会社とコンタクトをとる」など不動産案内時にやってはいけないことは数多くあります。
家を売ると決めたら、「商品」と意識することで質の高い販売をすることができると思います。
基本6 抵当権が抹消できないと物件は売れない
抵当権は、その物件の住宅ローンを完済していないと抹消できません。これは通常、「買主の住宅ローン借入」「買主の購入代金支払い」「売主による抵当権抹消」をまとめて行う【同時決済】で解決するのが一般的ですが、物件が「担保割れ」で売れた場合は、ローン完済の不足が充当できないと売買取引もできないので注意が必要です。
住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利のこと。抵当権を設定した不動産については、返済のためにその不動産が競売などにかけられた場合、抵当権者は他の債権者に優先して弁済が受けられる。 SUUMO(スーモ)公式サイトより
適正な物件売買
住宅ローンの残債よりも高い価格で売却できれば、利益が発生します。住み替えで新しい住居購入する場合、この利益を新しい住居の住宅ローンの頭金として使用できます。
担保割れの物件売買
逆に住宅ローンの残債より安い価格で売却してしまうと、完済までの不足金を支払わない限り、抵当権が抹消できず、結果的に売ったはずの住宅が売れない状態になってしまいます。
「住み替えをする際に担保割れして不足分も支払えない…」という状態になると、完全に詰んでしまうので必ず注意してください。
基本7 物件売却後に発生する税金を理解しておく
物件売却で利益が出ると譲渡所得課税が発生します。その場合、サラリーマンでも確定申告の必要があるので注意してください。
また、自宅売却においては、複数の特別控除が用意されています。売却利益が出た時だけでなく、損失が出た時の控除もあるので、該当するものがあるなら必ず漏らすことなく申告しておきましょう。
不動産売却で得た譲渡所得に対し、所得税と住民税が課されます。所有期間5年以下の短期譲渡取得だと、合計の税率は39.63%。5年超の長期譲渡取得だと20.315%になります。
自宅売却時に、譲渡所得から3000万円を控除できます。利用できるのは3年に1度のみで、住宅ローン控除との併用はできません。
自宅を売却して買い替えた時、譲渡所得のうちで買い替え先の住宅の代金相当額までは課税を繰り延べることが可能です。ただし、住宅ローン控除との併用は不可能です。
自宅売却時に譲渡損失が出た場合、売却した年から最長4年間の取得まで、損失額を繰越で控除できます。繰越控除を終われば、翌年から住宅ローン控除を適用することができるようになります。
まとめ
今回は家を売るときに知っておきたい基本7つを紹介していきました。この7つを覚えておくことで、家を売る際スムーズに話がすすめると思います。
もちろんですが、専門的知識は専門の不動産会社などに相談することが大切です。
「家を売りたいなら、高く売りたい」そんなの当たり前です。そのためには大まかな流れを理解し、基本を押さえることが重要になります。
皆さんが売却する時、高く家が売れますように！