住宅や物件を購入する際、資産価値は非常に気になる点だと思います。以前、資産価値が高いエリアを紹介しました。
中古マンションを購入するなら資産価値で選べ！【首都圏】オススメエリアを紹介！
しかし土地の資産価値は、そこまで大きく変動することは少ないです。しかし物件は、年月が過ぎることに資産価値は下がっていってしまいます。
もちろん、人気エリアの物件は資産価値が下がりにくいです。ですが、全ての物件が資産価値が下がっていくわけではありません。物件によっては、資産価値が高くなる可能性を秘めているものも存在します。
今回は、中古住宅の初心者でもわかるように、将来的に価値が上がりそうな物件の条件を紹介していきたいと思います。
再開発などによる環境の変化
最初は、少々エリアの方と被ってしまいますが、将来価値が変わるのは、再開発などによる環境の変化になります。
例えば、駅前の大規模開発や、道路の新設、このように拡張が行われたエリアの周辺では、資産価値が上がることがあります。また、大学が移転してきた地域の周辺は価値が上がる傾向にあります。
駅前開発や道路の計画などは、不動産会社や市役所などの都市計画課に聞けば基本的に教えてもらえると思います。
ここから物件に関係していきますが、古めの木造住宅が立ち並び、住人の多くが高齢者になってるような住宅が将来的に資産価値が上がりやすい可能性があります。
一般の方はそのような古い住宅地を敬遠しがちです。ですが、逆に考えると将来的には建て替えが進み、街が発展していく可能性があると考えることも出来ます。
ただし１つ注意して欲しいことがあります。木造密集地になってしまうと、火災のリスクが非常に高くなってしまいます。
木造住宅のエリアでも比較的道幅の広い物件に絞るなど、エリアの発展性と自身の物件がリスクとの総合的に判断する必要があると思います。
「要セットバック」と書いてある物件
不動産の広告には、「要セットバック」と書いてある物件があります。「要セットバック」とは、敷地の目の前の道路が幅4ｍ未満で、車が通りづらい、または通ることのできない物件のことを言います。
「なんでそんな物件が資産価値が高くなる？」と思う方も多いと思います。
ただし、そのような物件も、建て替え時に敷地の一部（幅4m未満の道路に面した部分）セットバックさせて道路として提供すれば、立て替えが可能になります。
もし、「要セットバック」となっている物件を見つけたら、現地に見学しに行ってみるといいと思います。
理由としては、同じ道路に面した住宅が数軒並んでいて、それらの住宅が築年数が古めの建物であれば、もしかしたらあと数年経てば立て替えが始まる可能性があります。
全部建て替えが済めば目の前には幅の広い道路が完成し、その土地の価値は高くなる可能性があります。それまでは車が使えないという不便さはありますが、近隣に駐車場を借りることでカバーすれば良いと思います。
土地が広い建物
戸建て住宅で、敷地面積に対してやけに建築面積が狭い物件があると思います。こういう物件はもしかしたら資産価値が高くなる可能性があります。
例えば、「古屋付きで解体費用がかかることを理由に値下げ交渉ができる」「将来的には広い家に建て替えることも可能」「老後は更地にして売却」「賃貸併用住宅に建て替え」様々な活用法が考えられます。
新築物件の場合、「駅から近いけど土地が狭い」「広いけれど最寄り駅から遠い」二つの選択肢になってしまうと思います。
もちろん、中古住宅でも「最寄り駅が近く土地が広い」という条件は非常に難しいと思いますが、見つけたら非常に大きな資産になると思います。難しいと思いますが、是非このような物件を探してみてください。
戸建て住宅を購入する場合、土地の広さは非常に重要なポイントになるます。広い土地があると生活の楽しみが広がるだけではなく、将来の資産価値が大きく変わっていく可能性があります。
間取りだけが悪い物件
建物自体の構造をしっかりして問題がないのに、間取りやメンテナンスに問題があるために格安な価格が付けられている物件が存在します。これはもしかしたら資産価値が高くなる可能性があります。
「建物の立地」「日当たり」は変更することはほぼ不可能と言っていいと思いますが、「建物の間取り」や「建物の汚れ」は後からいかようにも変更可能です。
ただ一つ注意して欲しいことがあります。それは建物が大規模リフォームが可能かどうかになります。これは建物の構造によって大きく変わってきます。
マンションの場合は「ラーメン構造」、戸建ての場合は「在来工法」などは比較的リフォームしやすい構造になります。それ以外の工法の場合、もしかしたらリフォームが難しい可能性があります。
大規模リフォームができるかできないかは、必ず不動産会社とリフォーム会社に相談することをオススメします。購入してから、リフォームが出来ないことを知ってしまったら大損になってしまいます。
また、建物の中の汚れだけで安くなっている場合は、汚れたクロスを張り替えるだけの簡単なリフォームで済みます。汚れたクロスを張り替えるだけで、部屋は見違えるほど綺麗になります。
建物の見た目に騙されないことが重要になります。もしかしたら誰もが嫌がる汚い家こそ、磨けば光る宝の可能性があります。
新築物件が多く建っているエリアの中古物件
同時の期間に新築物件が多く供給されてるエリアは、意外にも中古物件の資産価値を上げる可能性があります。
基本的に同じエリアで新築物件が多く建つと、必然的に中古住宅の相場は下落する傾向にあります。
実際に皆さん考えてみてください、「同程度の条件で新築物件が出てくれば、新築住宅の方に目がいってしまい、中古住宅を購入しようと思わない」と思います。
基本的に新築を建てる不動産会社や住宅メーカーは新築住宅が売れ残りになるの恐れ、少しでも安い価格設定をすると思います。
実際どのように新築物件の価格を決めるかと言うと、まずその周辺エリアにある中古物件の価格を調べ、そのエリアの中古物件にも負けない価格を提示すると思います。
このように新築物件が中古物件に負けないように価格設定をすれば、当然、その影響を受け中古物件の相場も大きく下がります。
ただし注意して欲しいことがあります。ブランド力のある大手不動産メーカーが建てた中古マンションなどは例外になります。
そのようなマンションは、「そのブランドのマンションが欲しい」と考える方も多く、新築マンションが建っても価格面ではあまり影響がない可能性が高いです。
「新築がたくさん立ち並ぶ可能性がある」または「新築がたくさん並んでいる」エリアの中古物件は安く購入でき後々資産価値を上げる可能性が高いということになります。
まとめ
今回は、将来的に資産価値が高くなる物件の条件を紹介していきました。少々難しい点もあったと思いますが、今回の説明で大まかに条件が理解していただけたらと思います。
様々な中古住宅を、調べたりすることで徐々にどの物件が好条件なのか資産価値が高くなるのかが、なんとなくですが理解できるようになると思います。
中古住宅を購入する際、専門知識が関わるような場合は、初心者の方は必ず自分だけで考えようとはせず、専門の方に聞いた方がいいと思います。
皆さんが素晴らしい、中古住宅に巡り会えますように！